¿Alguna vez has escuchado hablar del IGI y te preguntado qué significa y cuánto se paga? Este impuesto, común en muchos países, puede ser un tema confuso si no se aborda con claridad. En este artículo te explicamos, de manera detallada, qué es el impuesto al incremento de la ganancia inmobiliaria (IGI), cuándo se aplica, cómo se calcula y cuánto se paga en función de cada situación. Te guiamos a través de conceptos clave, ejemplos prácticos y datos oficiales para que entiendas a fondo este impuesto que puede afectar tanto a particulares como a empresas.
¿Qué es el IGI y cuánto se paga?
El Impuesto al Incremento de la Ganancia Inmobiliaria, conocido como IGI, es un tributo que grava la ganancia obtenida por una persona física o jurídica al vender una vivienda que ha poseído durante un periodo menor al establecido por la normativa. Este impuesto busca evitar que se obtengan ganancias excesivas en ventas rápidas de propiedades.
El IGI se aplica cuando la vivienda se vende antes de haber cumplido el plazo mínimo de cinco años desde la adquisición. En este caso, se calcula la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición, y se grava una parte de esa diferencia. El porcentaje que se paga varía según el tiempo que la persona haya tenido la vivienda y la ubicación geográfica, ya que los municipios pueden aplicar tasas adicionales.
Cómo afecta el IGI a la venta de viviendas
El IGI puede tener un impacto significativo en la rentabilidad de una venta de vivienda, especialmente cuando esta se realiza en un plazo corto. Si una persona compra una propiedad y la vende antes de los cinco años, puede verse obligada a pagar este impuesto, lo que reduce su ganancia neta. Por el contrario, si la vivienda se mantiene más de cinco años, no se aplica el IGI, lo cual representa una ventaja fiscal importante.
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Un aspecto a tener en cuenta es que el IGI solo se aplica sobre la ganancia obtenida. Esto significa que si la vivienda se vende al mismo precio que se adquirió o incluso a un precio menor, no se genera ganancia y, por tanto, no se paga el impuesto. En cambio, si el incremento es elevado, el IGI puede suponer un costo importante que debe ser considerado a la hora de planificar la venta.
Diferencias entre IGI y otros impuestos inmobiliarios
Es importante no confundir el IGI con otros impuestos relacionados con la compra o venta de inmuebles, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Mientras que el ITP se aplica sobre el valor de adquisición de una vivienda y es general para todas las compras, el IGI se activa únicamente en casos específicos de ganancias. Por su parte, el IBI es un impuesto anual que se paga por la posesión de una vivienda, independientemente de si se compra o vende.
Además, el IGI no se aplica si la vivienda vendida es la habitual del contribuyente, siempre que se mantenga el uso residencial. Esto significa que si la persona que vende la vivienda la usó como su hogar habitual durante al menos dos años antes de la venta, no se le aplicará el IGI, incluso si el periodo de posesión fue menor a cinco años. Esta exención es una de las razones por las que muchas personas eligen vivir en una propiedad antes de venderla.
Ejemplos prácticos de IGI y cuánto se paga
Veamos un ejemplo práctico para entender mejor cómo se aplica el IGI. Imagina que una persona compra una vivienda en 2019 por 150.000 euros y la vende en 2023 por 200.000 euros. Como ha pasado menos de cinco años desde la compra, se aplica el IGI.
La ganancia bruta es de 50.000 euros. Sin embargo, no se grava el total. El IGI se calcula sobre una parte de esa ganancia. Por ejemplo, si el periodo de posesión fue de tres años, se grava el 50% de la ganancia. En este caso, el IGI sería del 19% (tasa general) sobre los 25.000 euros, lo que resultaría en un pago de 4.750 euros.
Otro ejemplo: si una persona compra una vivienda por 100.000 euros y la vende al mismo precio, no se genera ganancia y, por tanto, no se aplica el IGI. Si, en cambio, la vende por 110.000 euros después de dos años, se grava el 75% de la ganancia (10.000 euros), lo que supone un IGI de 1.425 euros (19% sobre 7.500 euros).
Cómo se calcula el IGI paso a paso
El cálculo del IGI sigue un procedimiento específico que puede variar ligeramente según la comunidad autónoma. Sin embargo, el proceso general es el siguiente:
- Determinar la ganancia bruta: Se resta el precio de compra del precio de venta.
- Aplicar el porcentaje de gravamen según el periodo de posesión:
- Menos de 1 año: 100% de la ganancia.
- 1 a 2 años: 75% de la ganancia.
- 2 a 3 años: 50% de la ganancia.
- 3 a 5 años: 25% de la ganancia.
- Más de 5 años: No se aplica IGI.
- Aplicar la tasa del IGI (generalmente 19%) sobre la ganancia gravable.
- Añadir posibles tasas municipales: Algunos ayuntamientos aplican una retención adicional del 1% al 2% del importe gravable.
Es importante destacar que, en la mayoría de los casos, el IGI se retiene en la operación de venta, es decir, el comprador se encarga de pagar la retención del IGI en nombre del vendedor, quien debe presentar la declaración correspondiente ante la AEAT para recuperar el importe si es aplicable.
Cuánto se paga de IGI según el tiempo de posesión
El importe del IGI varía según el tiempo que la vivienda haya sido poseída antes de su venta. A continuación, te presentamos una tabla resumen con los porcentajes aplicables:
| Tiempo de posesión | Porcentaje de ganancia gravable |
|——————–|———————————-|
| Menos de 1 año | 100% |
| 1 a 2 años | 75% |
| 2 a 3 años | 50% |
| 3 a 5 años | 25% |
| Más de 5 años | 0% |
Estos porcentajes se aplican a la ganancia neta obtenida (venta menos compra), y sobre este importe se aplica la tasa general del 19% del IGI. Por ejemplo, si una vivienda se vende con una ganancia neta de 30.000 euros y el periodo de posesión fue de 3 años, se grava el 25% de los 30.000 euros (7.500 euros), y sobre este importe se aplica el 19%, lo que resulta en un IGI de 1.425 euros.
Impuesto al incremento de la ganancia inmobiliaria en España
En España, el IGI es un impuesto gestionado por el Estado, pero su aplicación puede variar según las comunidades autónomas. Aunque el marco general es el mismo, algunas regiones pueden establecer reglas adicionales o excepciones. Por ejemplo, en Andalucía, el IGI se aplica en el mismo porcentaje que en el resto del país, pero algunos ayuntamientos aplican retenciones adicionales.
Otra particularidad es que, en algunas comunidades, como Cataluña, se aplica una tasa específica sobre la ganancia de capital inmobiliario, aunque su cálculo y aplicación pueden diferir del IGI. Es fundamental conocer las normativas locales para evitar sorpresas fiscales al momento de vender una propiedad.
¿Para qué sirve el IGI y cuándo es obligatorio?
El IGI tiene como objetivo principal evitar que se obtengan ganancias excesivas por la venta rápida de viviendas. Al aplicar un impuesto sobre la ganancia obtenida en un periodo corto, se incentiva que las personas mantengan la propiedad por un tiempo más prolongado, evitando especulaciones inmobiliarias.
El IGI es obligatorio cuando se vende una vivienda antes de los cinco años desde su adquisición y cuando se genera una ganancia. No se aplica si la vivienda vendida es la habitual del contribuyente y se ha utilizado como tal al menos dos años antes de la venta. Además, no se aplica si la vivienda se adquirió en 2014 o antes y se vendió antes de 2019, ya que en esa fecha se modificó la normativa.
Impuesto sobre ganancias inmobiliarias: variantes y sinónimos
El IGI también es conocido como impuesto sobre el incremento de la ganancia inmobiliaria, impuesto al incremento patrimonial inmobiliario o impuesto a la ganancia por venta de vivienda. Aunque estos términos pueden variar ligeramente según la región, su esencia es la misma: gravar la ganancia obtenida por la venta de una vivienda.
En algunas comunidades, como en el País Vasco o Galicia, se aplica una tasa específica que puede funcionar de forma similar al IGI, aunque con diferencias en los porcentajes y cálculos. Por ejemplo, en el País Vasco, se aplica el llamado Impuesto sobre el Incremento de la Ganancia Inmobiliaria, que tiene una estructura y porcentajes similares, pero gestionado a nivel autonómico.
Impuesto sobre ventas inmobiliarias y cuándo se aplica
El IGI forma parte de un conjunto de impuestos aplicables a las ventas inmobiliarias. Además del IGI, se aplican otros impuestos como el ITP, el IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas) en algunos casos, y el IVA en operaciones de construcción o promoción inmobiliaria. Sin embargo, el IGI es único en su aplicación, ya que solo se aplica a las ganancias obtenidas por la venta de viviendas.
Es importante destacar que el IGI no se aplica a la venta de otros tipos de bienes inmuebles, como naves industriales, terrenos o locales comerciales. Solo se aplica a viviendas y, en algunos casos, a locales destinados a uso residencial. Esto hace que el IGI sea un impuesto específico y limitado a ciertos tipos de operaciones inmobiliarias.
¿Qué significa el IGI y cómo se calcula?
El IGI significa Impuesto al Incremento de la Ganancia Inmobiliaria. Se trata de un impuesto directo que grava la parte de la ganancia obtenida por la venta de una vivienda que se considera excesiva, es decir, aquella que se obtiene en un periodo de posesión inferior a cinco años. Su objetivo es evitar que se obtengan beneficios fiscales excesivos por la venta rápida de propiedades.
El cálculo se realiza de la siguiente manera:
- Se resta el precio de compra del precio de venta para obtener la ganancia bruta.
- Se aplica un porcentaje según el tiempo de posesión (100%, 75%, 50%, 25% o 0%).
- Sobre el resultado se aplica la tasa general del IGI del 19%.
- Se añade una posible retención municipal del 1% al 2%.
Por ejemplo, si una vivienda se vende con una ganancia bruta de 40.000 euros y el periodo de posesión fue de 2 años, se grava el 50% (20.000 euros), y sobre este importe se aplica el 19%, lo que da un IGI de 3.800 euros. Si además se aplica una retención municipal del 1.5%, el importe total sería de 3.800 + 300 = 4.100 euros.
¿Cuál es el origen del IGI y por qué se creó?
El IGI fue introducido en España con la reforma fiscal de 2013, como parte de una serie de medidas para modernizar el sistema tributario y evitar la especulación inmobiliaria. Antes de su introducción, no existía un impuesto específico para gramar las ganancias obtenidas por la venta rápida de viviendas, lo que permitía a algunos inversores obtener beneficios elevados sin pagar impuestos por dichas ganancias.
La creación del IGI respondió a la necesidad de equilibrar el mercado inmobiliario y garantizar una recaudación justa por parte del Estado. Además, se buscaba que las personas que vendían viviendas con fines especulativos asumieran un costo adicional, lo que desincentivaba la compra de propiedades con intención de venderlas rápidamente.
Impuestos inmobiliarios y diferencias con el IGI
Existen varios impuestos relacionados con las operaciones inmobiliarias, y es fundamental entender las diferencias entre ellos para no confundirlos. Algunos de los más comunes son:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Se aplica sobre el valor de adquisición de una vivienda. Su cuantía varía según la comunidad autónoma, pero generalmente oscila entre el 6% y el 10% del precio de compra. No se aplica sobre la ganancia, sino sobre el valor total de la adquisición.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Se aplica a las operaciones de construcción o promoción inmobiliaria. No se aplica a la venta de viviendas ya construidas.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Es un impuesto anual que se paga por la posesión de una vivienda, independientemente de si se compra o vende. No se aplica sobre la ganancia obtenida por la venta.
¿Qué sucede si no pago el IGI?
El no pago del IGI puede conllevar sanciones y multas por parte de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT). Además, el comprador puede verse obligado a asumir el pago si no se ha presentado la declaración correspondiente, lo que puede generar conflictos legales entre ambas partes. En el peor de los casos, el comprador podría verse obligado a pagar el IGI y luego demandar al vendedor para recuperarlo.
Es importante que tanto vendedor como comprador conozcan sus obligaciones fiscales antes de cerrar una venta. El IGI debe ser declarado por el vendedor, quien tiene un plazo de 20 días desde la fecha de la escritura de compraventa para presentar la declaración ante la AEAT.
Cómo usar el IGI y ejemplos de declaración
El IGI se declara mediante el modelo 120, que se presenta ante la AEAT. Este modelo se debe presentar dentro de los 20 días siguientes a la fecha de la escritura de compraventa. Es obligatorio para todas las ventas de viviendas que cumplan las condiciones del IGI.
Para presentar el modelo 120, se requiere información como:
- Datos de la vivienda (dirección, superficie, etc.).
- Datos de los vendedores y compradores.
- Precio de compra y venta.
- Fecha de adquisición y venta.
- Cálculo del IGI según el tiempo de posesión.
Un ejemplo de declaración sería el siguiente: si una persona vende una vivienda que adquirió en 2019 por 150.000 euros y la vende en 2023 por 200.000 euros, debe calcular el IGI sobre el 50% de la ganancia (25.000 euros) y presentar el modelo 120 con el importe correspondiente (4.750 euros en este caso).
Exenciones y bonificaciones del IGI
En ciertos casos, el IGI puede ser exento o aplicarse con bonificaciones. Algunas de las exenciones más comunes son:
- Vivienda habitual: Si la vivienda vendida es la habitual del contribuyente y se ha utilizado como tal al menos dos años antes de la venta, no se aplica el IGI, incluso si el periodo de posesión fue menor a cinco años.
- Viviendas adquiridas antes de 2014: Para las viviendas adquiridas antes de 2014 y vendidas antes de 2019, no se aplica el IGI, ya que la normativa cambió en 2019.
- Viviendas adquiridas por herencia o donación: En algunos casos, se puede aplicar una bonificación del IGI si la vivienda se adquirió por herencia o donación y se vende antes de los cinco años.
Recursos oficiales para calcular el IGI
Para calcular el IGI con precisión, es recomendable utilizar los recursos oficiales proporcionados por la AEAT. Algunos de los más útiles son:
- Modelo 120: Disponible en la web de la AEAT, permite calcular el IGI y presentar la declaración.
- Calculadora de IGI: Algunas comunidades autónomas ofrecen calculadoras online que facilitan el cálculo según el tiempo de posesión y la ganancia obtenida.
- Consultorios fiscales: Si tienes dudas sobre el cálculo del IGI, puedes acudir a un asesor fiscal o a un consultorio de la AEAT para obtener ayuda personalizada.
Además, es importante estar al tanto de las actualizaciones normativas, ya que las tasas y porcentajes pueden variar con el tiempo. Mantenerse informado es clave para cumplir con las obligaciones fiscales y evitar sanciones.
Jessica es una chef pastelera convertida en escritora gastronómica. Su pasión es la repostería y la panadería, compartiendo recetas probadas y técnicas para perfeccionar desde el pan de masa madre hasta postres delicados.
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